不動産投資こそリスクがあると認識すべき。素人が不動産投資をする前に読んでおきたいこと。

こんにちは。税理士のヨッシーです。

コロナ禍で不動産投資を考えている人が周りで増えてきました。

しかし、素人の不動産賃貸業はかなり危険です。

中々満室にならず、物件も時がたつにつれて古くなってくる。

さらに満室にならず、逆に空室が目立つ。

借金が返済できずに自己破産した人も見てきました。

一方、堅実に満室に近い状態で順調に不動産経営をしている方がいるのも事実。

「素人が不動産投資を行うことの危険性」を書きたいと思います。

なぜ素人の不動産投資がダメなのか？

不動産投資の特徴として、以下のものが挙げられます。

・誰でも参入できる

・当初の物件選定でほぼ全て決まる

・家賃が年々減っていく

・家賃が減っていくタイミングで修繕がかかる

不動産投資は「誰もがやっている資産形成の定番」というというイメージがありますが、落とし穴も数多くあります。

誰でも参入できる

不動産投資は、お金さえ持っていれば誰でも参入できます。

いかに経営の資質が無くとも、不動産投資をやったことがなくともです。

始めるにあたって特別な資格も不要。

お金さえあれば誰でも明日から不動産オーナーになり得るのです。

仮に全額自己資金が無理でも、ある程度の自己資金と定期的な収入があれば、ほぼ誰でも借金で不動産を購入できます。

また、東京の人が札幌の物件を買う、外国人が札幌の物件を買う。

競合になりえる人が全世界中にいる、ということになるのです。

当初の物件選定でほぼ全て決まる

不動産投資をする際は、物件の選定から始まります。

・市街地or郊外か

・単身者向けorファミリー層

・駐車場有or無

・その他、オートロック、インターフォン、オール電化、ガス、etc・・・

小売店や飲食店などなら、今の立地や内装設備でダメなら移転や改装することもできます。

証券投資などなら運用実績が悪化していると、別の銘柄に乗り換えることもできます。

不動産投資では、移転や改装などは現実的ではありません。

一度土地を選定し建物を建ててしまえば、小回りが利かないのです。

唯一あるのは物件を手放す（売却すること）ですが、空室がある建物の売却代金は期待できません。

不動産投資と言えども「事業」であり、リスクはあるという認識をしないといけません。

家賃が年々減っていく

これも他の商売とは真逆なのですが、物件が時の経過で古くなるので家賃が年々減少します。

よほど地価上昇が無い限り、家賃が上向き傾向になることはあり得ません。

建物を建てたときがMAXの家賃で、それから下がる一方になることは目に見えています。

当初の20年なり３０年なりの資金計画は幻想です。

不動産会社は銀行に通るように、資金がショートしない計画を作るだけです。

当初の計画が狂ったとしても不動産会社の責任ではありません。

実際入居者がつくかどうかはやってみないとわからない訳ですから。

家賃が減っていくタイミングで修繕がかかる

建物は古くなるにつれ劣化が見え始めたり、設備の故障が出てきます。

10年目を超えるあたりから、壁の塗り替え、屋根の葺き替え、設備の入れ替えなど大掛かりな費用がかかります。

10年目では当初と比べて家賃収入はかなり減っていることになるでしょう。

とても単年度の利益から修繕費をねん出することは無理です。

しかし、計画的に貯めているという話はあまり聞いたことがありません。

先々の計画辛めに立てて、その通り実行できる人でなければ失敗する可能性が高まります。

不動産投資のメリット

そうは言っても、不労所得が得られる不動産投資は魅力的ですよね。

不動産投資がうまく回りさえすれば、リスクが低く、収入もかなり得られます。

実際に本業よりも不動産投資の利益が高い方もいます。

不動産投資でのメリットをいくつか挙げてみました。

・家賃が一定

・不況に強い

・不動産が自分のものになる

・節税ができる

家賃が一定

一度入居者が決まってしまえば、家賃が毎月一定額入ってきます。

数か月で解約することは稀で、通常数年単位で入居することを前提に部屋を借ります。

1度入居すると数年間の収入は確保されるのです。

普通に商売をしていると、明日の来店客すらわかりません。

ある程度（というか、かなり）未来の収入が読めるというのが強みです。

不況に強い

今回のコロナ禍ではっきりしましたが、不況に強いです。

テナント貸は別ですが、居住用の物件ならすぐに退去するという選択肢はあまりないでしょう。

易い物件に引っ越すという選択肢もありますが、転居費用で数十万円かかるので、引っ越しリスクも高くはない。

じわじわと空室になるというのはありますが、短期的にいくつも空室になるというのは考えにくい。

不況でも住む場所はそうそう変えられないというのが現実です。

不動産が自分のものになる

仮に借金で不動産投資を行ったとしても、払いきってしまえば不動産が自分のものになります。

建物が老朽化で価値が減少していっても、土地の価値は落ちにくい。

建物がダメでも、土地分は残せます。

抵当権のついてない（借金のない）土地さえあれば、次の物件を購入するアドバンテージにもなります。

節税ができる

不動産を購入し始めの期間は次の３つの理由により節税効果が見込まれます。

・購入経費（不動産取得税、登録免許税、登記費用）が購入時に落とせる

・借金の利息が高い（借金返済は利息部分が経費になります）

・新築後続々と入居があることで、初年度のみ仲介手数料が全戸数分発生

ただし、時が経過するにつれて、以下のデメリットもあります。

・利息がどんどん低くなる（反面、元利均等返済の場合、返済額は変わりません）

・設備関係の減価償却が早く終わる（設備は15年が多い）

初期に経費で落とせる金額が大きいのも魅力です。

でもやはり素人の不動産投資はお勧めしません。

でも、やはり素人の不動産投資はお勧めできません。

どうしてもやりたいという方は、肝に銘じて欲しいことが3つあります。

リスクを許容できるか

まず不動産投資はギャンブルと割り切るべきです。

他の商売と同じく商売なので、最悪自己破産もあり得ると認識すべき。

一般的な商売なら売り上げが減ってきたら、営業や販促活動で回復できます。

不動産投資の場合は、仲介業者に頼る部分が多く自ら売上を作ることは無理と考えた方が良い。

所有している不動産そのものの集客力に頼らざる得ません。

例えば、立地、賃料、内装、設備、などが競合物件と勝っているかどうか。

近隣にもっと良い設備で安い賃料の物件ができるかも知れません。

物件選定でほぼ9割以上決まってしまうので、これをギャンブルと言わず何というのでしょうか？

ギャンブルは言い過ぎなら、自分の力でどうにかできる裁量はほぼないというのが現実です。

当たり前の話ですが、オーナーの中でリスクを許容できるかどうかです。

最初は中古の小さい物件から

素人は不動産投資をすべきではないと言っていましたが、当然ながらみなさん最初は素人です。

最初は中古の小さい物件を購入し、全体の流れをつかむことです。

物件の探し方、募集のかけ方、修繕のやり方、入退去の処理、などなど。

不動産経営に必要なことは実際の経営から学ぶのが一番です。

最初から大きく投資するのではなく、リスクを許容できる少ない額で始めるのがポイントです。

例えば、ラーメンを作ったことないのに、明日からラーメン屋ができるわけがありません。

それなりに修業を積まないと成功率も高くできません。

優良物件をいくつも抱えている優秀なオーナーさんは経験がたくさんあります。

同じ土俵で戦う訳ですから、少しでも修行した方が良いのは当然でしょう。

全部不動産会社任せでうまくいっている人もいますが、それはマグレでしょう。

専門家が言うなら、必ず儲けられるのでしょうか。

単勝1.1倍の一番人気でも負けるときはあるのです。

不動産会社の言いなりになって儲けられるならみんなこぞってやるはずです。

儲けた利益は使わない

先ほども書きましたが、資金計画を作るときに老朽化に伴う修繕費なども考えた計画にすべきです。

収入は低く見積もり、費用は多く見積もるのが計画作成のポイントです。

計画よりも大切なのは、将来予測される費用に備えて貯蓄が必要ということです。

将来収入がどうなるかわからないのに、利益を消費している場合ではありません。

最初は、儲けた利益の全部を貯蓄に回すぐらいで丁度良い。

何度も繰り返しますが、不動産投資は普通の事業と変わりません。

リスクがあるのです。

まとめ

不動産投資はギャンブル（リスクがある）と認識すること

リスクを減らす行動、資金計画が必須

リスクとメリット・デメリットを比較し、リスクを許容できるかどうか考えること

編集後記

私自身の話をすると、性格上、不動産投資のリスクが許容できません。

あるとすれば、自分の裁量でリスクが取れる範囲でね。

ちなみに弊所では、不動産経営に関するご依頼は受け付けておりません。

悪しからず。

不動産投資もリスクと隣り合わせということを肝に銘じて経営していって欲しいです。

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